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时评:不应让开发商继续“囤地”

发布时间:2020-01-16 23:06:31 编辑:笔名

据报道,国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽近日在新闻发布会上透露,当前我国未竣工的房地产用地面积约为40多万公顷,已超过上海市区域面积(约6 .4万公顷,上海市官网2009年末数据)的一半以上,其形成的房屋供应可足够未来10年的市场消化。

这就是说,即便国家不再新增任何房地产用地,开发商也可以十年不愁无地开发。自然,土地供应手段就对开发商毫无约束力、对房价毫无影响力了。虽然从表面看,把钱长时间压在土地上,可能会让开发商的土地成本有所上升。但是,与房价可能出现的上涨相比,“囤地”的成本还是要远小于房价上涨带来的回报的。即便此轮调控能够把房价暂时地压一压,但从长远来看,如果“囤地”问题不能得到有效解决,涨价还是结果。更何况,国家也不可能在未来10年内停止向市场供应开发用地。

可以这样说,除地方过度使用“土地财政”、土地价格拉高房价之外,土地供应不能及时转化为现实的住房供应,也是房价过快上涨不可忽视的重要原因之一。因为,如果这些已到了开发商手上的土地,有一半以上完成开发,并及时供应市场,就不会出现供需不足的矛盾,房价也就不可能出现这样的上涨。正是土地被开发商大量“囤积”,才导致市场供应的不足,产生供需矛盾,使房价出现了过快上涨。

这也意味着,如果措施得当,土地供应对楼市调控的作用还是大有潜力可挖的。因为,按照国土资源部起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》(征求意见稿)的相关规定,如果出现这样两种情形,就可以认定为闲置土地,并按照闲置土地的相关规定,征收土地闲置费或无偿收回土地使用权。一是国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期,自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的;二是已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/ 或者已投资额占总投资额不足25%,且未经原批准用地的人民批准,中止开发建设连续满1年的。

那么,在未来的 -5年时间内,这些开发用地都必须全部开发结束。否则,就会有相当一部分土地变成闲置用地,需要缴纳土地闲置费或收回土地使用权,这显然不是开发商愿意看到的结果。而在没有强制措施的情况下,开发商也不可能把土地用完、把钱压在房屋上的。毫无疑问,地方和有关职能部门敢不敢动真格、下狠手,就成了核心、关键的问题了。可以设想,如果被“囤积”的土地能够尽快转化成现实的住房供应,使市场供求关系出现平衡,甚至相对过剩,房价就不可能再有大的上涨,甚至会出现阶段性下降。

虽然国土部表示,2012年,将继续把促进已供住房用地加快开发建设、尽快形成住房有效供应作为重要工作之一,抓出成效。但是,我们担心,这样的思路,能否层层传递和落实到工作中去,变成地方和土地管理部门的实际行动,很难预料。因为,从地方发出的声音看,他们根本没有把开发商“囤积”当作一个问题,相反,却在抱怨国家土地供应不足造成了房价的上涨。这也预示着,即便出现再多的闲置土地,如果没有强制措施和手段,地方和职能部门也不大可能去按规定执行,按规定收取土地闲置费和收回土地使用权。而新的土地供应,则会进一步助推开发商大量“囤积”土地,形成恶性循环。

也正因为如此,在楼市调控的节骨眼上,有关方面是否可以采取更加强有力的措施,解决开发商“囤地”问题,至关重要。基本的设想是,按照地方实际已经存在的存量土地情况,提出明确的开发时间和目标,即按照存量开发用地的开发情况,提供新的用地指标,且保障房用地不能低于新增用地的70%。凡存量土地开发完不成目标任务的,原则上只供应保障房用地。同时,要对各地存量土地开发利用情况,实行定期公布,定期通报。

如果这样,楼市调控的作用将会立即显现,土地供应手段也会真正成为楼市调控的重要抓手。谭浩俊

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