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调控长效机制趋明朗房企生存模式需转型

发布时间:2019-07-14 01:35:28 编辑:笔名

调控长效机制趋明朗 房企生存模式需转型

国务院总理温家宝14日在回答提问时表示,目前一些地方房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。全国 两会 期间,住建部部长姜伟新、财政部部长谢旭人均表示,今年房地产调控的方向不会发生改变。多家房地产开发企业对中国证券报表示,房地产行业的发展环境已经发生深度改变,面对已经确定的调控预期,公司将适时调整经营策略,尽快适应新的生存模式。

转变心态房企转型

如果说 两会 之前,一线城市成交量的回升和地方政府放松调控的尝试,让房地产开发商们形成些许的 期待 ,那么两会期间政府官员的表态,以及温家宝总理对于调控不放松的坚定态度,都使得房地产企业再次放下幻想、面对现实。

我们早就已经理解楼市调控政策,从没有对调控放松抱有幻想。 两会 期间,全国人大代表、荣盛房地产发展股份有限公司董事长耿建明对中国证券报表示。耿建明认为,政府对于房地产市场健康环境的营造发挥着重要的作用。

耿建明表示,房地产企业应该转变心态。 高利润率的时代已经过去,房地产企业利润必将回归合理水平。 他认为,房地产企业目前只有积极转型,应对调控政策才能取得持续发展。荣盛的发展策略是,加快周转速度,进一步研究消费需求,提供更加适销对路的产品,顺势而为控制发展节奏。耿建明表示,部分大中城市的房价应该下降,而一些二三线城市目前的房价相对较为合理。

万科董秘谭华杰对中国证券报表示,万科从未怀疑政府楼市调控的决心。去年年底,公司已经明确提出进入 冬天模式 ,目前的战略安排包括坚持现金为王,积极销售,谨慎拿地,拓展融资渠道,提高成本和费用的管理能力等。

谭华杰认为,从长期来看,房地产行业要实现健康发展,既要通过商品房市场满足具有支付能力的家庭住房需求,也要解决低收入家庭的居住问题。由于国内房地产行业所面临的问题比较复杂,要协调好各方面的发展关系,政府的参与和引导必不可少。

金地集团对中国证券报表示,面对长期调控的形势,金地集团去年就已经开始转型。这家曾经主推中高端产品的房地产开发商表示,公司将根据调控政策的指导方向和市场需求变化,更加关注刚需型、首改住房产品的开发,采取更为灵活的营销策略。商业地产和房地产金融也是金地集团的重点发展方向。

长效机制渐趋明朗

目前楼市调控政策总体偏紧的取向不会改变。中央清楚调控可能带来的后果和阻力,已经做好长期准备。中央认同现在调控已取得效果,但对调控效果还不满意,期待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。 在中国指数研究院一份研报中,对今年的调控形势如是预测。

与此同时,更深层次的长效机制正在形成。保障房制度不断完善,建设计划逐步落实,对商品房市场的分流作用将逐渐显现;房产税改革试点范围扩大,可能从根本上改变房地产行业格局。从更广的视角来看,经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放速度放缓已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。

荣盛发展董事长耿建明表示,商品房在整个住房供应体系中的比重下降是必然趋势。保障房建设与商品房发展并不冲突,因为两者的使用人群并不完全重合。 我们期盼保障房制度尽快成型,这样房地产开发企业可以更加科学地制定发展战略。

万科董秘谭华杰表示,我国正处在工业化和城镇化的发展阶段,对住房的需求是刚性的,而且将会持续。在相当长的一段时期内,新增的住房需求压力难以完全得到满足。鼓励一部分人租房,将在一定程度上缓解供应不足的压力。对个人而言,根据自身的实际情况决定买房还是租房,也是相对理性的消费选择。

金地集团表示,消费者在购房时应进行合理的规划,从租房到拥有自主产权的房屋,这需要一个过程。随着房地产市场的不断成熟以及保障房体系的不断完善,更大范围、更多样化的居住需求都能够得到改善和满足。

调控机制亟需完善

耿建明认为,房价下调需要考虑三方面因素。一是理顺供需,二是税收调节,三是降低成本。他表示,目前各地的限购政策仅仅是从个方面进行调节,而后两个方面的调节仍需要完善。具体而言,耿建明所指的是土地增值税存在征收漏洞,以及土地市场准入门槛过低。

如果房地产行业存在暴利,土地增值税就是房地产行业的暴利税,对稳定房价、增加中小户型产品的供给意义重大。 但是耿建明认为,目前的土地增值税并没有起到应有的作用。他介绍,土地增值税往往采取预征之后清算的方式,如果开发商提出账目不清、成本无法核算等理由,就可以不进行清算,导致开发商更倾向于开发高利润率的高端产品,从而助推房价的上涨。

耿建明还表示,土地市场准入门槛过低也是土地价格走高的重要原因,土地成本的上涨也是助推房价的直接因素。他表示, 在目前土地供应量没有增加的情况下,土地市场准入门槛过低。一些不具备房地产开发资质的公司也可以参与土地拍卖,直接炒高土地价格。土地出让应该根据开发商的技术和资金条件筛选开发商。

对于有望在今年扩大试点的房产税,全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达对中国证券报表示,之前媒体期望房产税成为地方收入主体、抑制房价、调节收入差距,从重庆、上海两地房产税的实践情况来看,这些作用尚未实现。

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